Ristrutturare casa: come e cosa fare

Ci possono essere diversi motivi e diverse situazioni per cui può essere necessario ristrutturare casa. 

Potresti avere acquistato casa già da tempo ed avere la necessità di rinnovarne la struttura, gli ambienti o gli impianti, oppure potresti aver deciso di acquistare una casa che però necessita di lavori per avere un'abitazione di classe superiore rispetto a quella di partenza. 

In tutti questi casi ci sono però consigli che si possono seguire, e procedure burocratiche da rispettare, nonché incentivi statali che possono ridurre la spesa da sostenere. Vediamo insieme tutti questi punti.

Permessi edilizi: quando non servono per la ristrutturazione

Quando la ristrutturazione che intendi fare include lavori invasivi, o comunque importanti a livello strutturale, è molto probabile che sia necessario richiedere il permesso di costruire, o una comunicazione di inizio lavori al comune di residenza. Potrebbe essere necessaria una SCIA, per interventi di manutenzione straordinaria, oppure una CILA, per manutenzione straordinaria leggera, che non ha impatto sulla struttura dell’edificio.

La legge però va anche incontro al cittadino, cercando di snellire le procedure per un ampio ventaglio di opere minori dove non è necessario nessun tipo di permesso o comunicazione.
Tra questi lavori troviamo:
  •  tinteggiatura interna o esterna, compreso intonaco 
  • sostituzione o riparazione lattoneria 
  • sostituzione dei serramenti e dei componenti ad essi legati 
  • rifacimento pavimenti 
  • riparazione o rifacimento del tetto ·
  • realizzazione o riparazione controsoffitti 
  • sistemazione degli impianti esistenti, compresa installazione pompa di calore 
  • installazione di recupero acqua piovana o impianti di energia rinnovabile 
  • installazione o sostituzione di ascensori e montacarichi
In caso di dubbi sull’entità dei lavori e la corretta casistica, si consiglia sempre di rivolgersi a un tecnico specializzato, per non incorrere in errori burocratici. Qualunque sia il tipo di intervento da eseguire a casa tua, si consiglia sempre di seguire un certo ordine nell’organizzazione del lavoro.

Come ristrutturare casa: il giusto ordine dei lavori

Il primo punto fermo in qualsiasi ristrutturazione dovrebbe sempre essere l’analisi e la verifica dello stato dell’abitazione, così da stabilire quali siano i lavori necessari o fondamentali, l’entità degli stessi, ed organizzare poi i passaggi seguenti nel giusto ordine. 

Gli eventuali interventi alla struttura dell’edificio dovrebbero avere sempre la precedenza, in quanto spesso invasivi o che richiedono demolizioni (anche quelli che comprendono l’abbattimento delle pareti interne), per poi passare allo stato degli impianti, idraulico ed elettrico, per valutare una messa a norma o un totale rifacimento. In questa fase si possono valutare il rivestimento dell’involucro della casa, magari con un cappotto isolante, oltre all’isolamento del tetto e la sostituzione degli infissi, con modelli più moderni e che non disperdono il calore. 
Una volta portata l’abitazione ad uno stato basilare, si può procedere ad alcune sistemazioni, se necessarie, e alla predisposizione di tutto il necessario:
  • risolvere problemi di umidità alle pareti
  • realizzazione scarichi
  • predisposizione impianto idraulico
  • predisposizione impianto elettrico
  • intonacatura della facciata
  • solette di cemento per pavimenti
Nel caso casa tua faccia ancora uso del gas, è necessario predisporre anche il relativo impianto, e tutto ciò che serve per la caldaia (che sarà almeno a condensazione), e quindi anche delle tubazioni e dei termosifoni. Se invece la ristrutturazione è presa come spunto per passare ad una casa completamente elettrica, climatizzata con pompa di calore, i lavori saranno diversi, e probabilmente includeranno il riscaldamento a pavimento, e la necessaria aggiunta all’impianto elettrico. 
Pompa di calore e casa con cappotto richiedono anche un impianto di ventilazione meccanica forzata, per evitare la formazione di umidità e condensa, oltre che mantenere sempre l’aria correttamente ossigenata. Prima di eliminare i ponteggi esterni all’abitazione, è bene valutare l’installazione di un impianto fotovoltaico sul tetto, che contribuirà ad abbattere le bollette. Usare un ponteggio già presente inoltre diminuisce la spesa della messa in opera.
I passaggi finali sono dunque la posa delle pavimentazioni scelte, la pulizia generale, il collaudo degli impianti, e l’eventuale sistemazione di aree esterne, valutando se creare un giardino ecosostenibile come la casa appena ristrutturata.

La demolizione e ricostruzione: un caso particolare

Ristrutturare una casa vecchia conviene? È una domanda a cui è molto difficile dare una risposta, in quanto molto dipende dallo stato dell’immobile, e dal livello di qualità dell’abitazione ristrutturata che si vuole raggiungere. C’è però una casistica, molto sfruttata in periodo di incentivi statali, ovvero acquistare una casa molto vecchia e attuare una demolizione e ricostruzione.

Dal punto di vista della complessità dei lavori, e anche da quello finanziario, può essere più vantaggioso abbattere completamente un edificio particolarmente obsoleto o in cattive condizioni, per ricostruirlo da zero, rispettando alcuni requisiti. Si dovrà rispettare la volumetria, ed in alcuni contesti urbani anche la forma e l’aspetto, realizzando però una casa che rispetti tutte le più moderne norme, come fosse una nuova costruzione. 

Con le più recenti normative, la demolizione e ricostruzione è considerata una ristrutturazione, e ricade pertanto nella casistica vista in precedenza, quella per cui è necessaria una SCIA, segnalazione certificata di inizio attività. In questo contesto è possibile adeguare l’edificio anche alle normative antisismiche, di efficienza energetica e accessibilità. 

La spesa per un intervento del genere è in ogni caso ingente, ed è una fortuna che lo Stato abbia previsto degli incentivi per recuperare parte della spesa con il meccanismo delle detrazioni fiscali. Vediamo quali.

Quanto costa ristrutturare casa?

Proprio per la grande variabilità di interventi possibili, è difficile stabilire con precisione quanto costa ristrutturare casa. Tuttavia è possibile dare una stima dei costi di ristrutturazione, che diventerà più precisa con lo svolgimento dei primi sopralluoghi e lavori. 

Inoltre il costo finale dipenderà dal livello di finiture scelte, dalla qualità degli impianti e dal loro dimensionamento, dagli impianti di energie rinnovabili, dalla tipologia di isolamento, se presente, e dal costo dei vari professionisti che vorrai coinvolgere nel progetto, nonché della manodopera.

Le cifre qui elencate possono essere un riferimento di massima: 

  • 50 mq: da 35.000 a 75.000 euro 
  • 100 mq: da 65.000 a 150.000 euro 
  • 130 mq: da 85.000 a 185.000 euro 
  • 200 mq: da 120.000 a 275.000 euro 

Da tenere presente che i costi possono variare anche in base al periodo, alla situazione geopolitica dello Stato e della regione in generale, e possono anche avere oscillazioni nelle diverse zone d’Italia, per via dei diversi costi del lavoro e della vita in generale.

Incentivi e agevolazioni per ristrutturazione casa: Ecobonus e Bonus casa

Come nel caso dei lavori di efficientamento energetico, anche nelle ristrutturazioni più importanti si può usufruire dell’ Ecobonus . Con il meccanismo delle detrazioni fiscali IRPEF si può recuperare dal 50% al 65% di alcune spese sostenute:

  • accedono al 65% di detrazione le installazioni di caldaie a condensazione con sistemi di termoregolazione evoluti, oppure le pompe di calore.
  • la sostituzione degli impianti di climatizzazione può accedere al 50% di detrazione, così come l’installazione di pannelli fotovoltaici, la sostituzione degli infissi, e l’applicazione di isolamento termico a cappotto. 

Attenzione al caso in cui vi sia un ampliamento dell’edificio, poiché questa parte non può usufruire dei vantaggi fiscali, e quindi i relativi lavori andranno fatturati separatamente.

Nel caso delle ristrutturazioni più invasive diventa importante anche il Bonus Casa, poiché tra le opere ammesse sono inclusi gli interventi di demolizione e ricostruzione, con detrazione del 50% della spesa sostenuta, con un massimale di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. Dunque quando sono stati eseguiti lavori sulla struttura portante dell’edificio, rappresenta una fonte di risparmio notevole.

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